Contact
Vragen? Laat het ons weten

Jaarlijkse huurverhoging

Huurbeleid 2018: de volgende stap

Ieder jaar past Area op 1 juli de huurprijzen aan. We maken daarbij onderscheid tussen de sociale en de geliberaliseerde huurwoningen.

Een sociale huurwoning heeft bij de start van de huurovereenkomst een huurprijs op of onder de huurtoeslaggrens die dan geldt (nu ligt die grens op 710,68 euro per maand). Voor een geliberaliseerde huurwoning is geen huurtoeslag mogelijk, omdat de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst boven de huurtoeslaggrens lag of ligt.

Huurbeleid sociale huurwoningen
De overheid bepaalt jaarlijks hoeveel de huur van alle sociale huurwoningen van een corporatie bij elkaar gemiddeld maximaal mag stijgen. In 2018 is dit 2,5 procent. Wij kiezen ervoor om de gemiddelde sociale huur met een lager percentage dan de inflatie (1,4 procent) te laten stijgen.

Eerlijke huren

Bij Area kunnen gelijke woningen soms hele verschillende huren hebben. Dat is zo gegroeid. De ene bewoner kan 400 euro kale huur betalen, terwijl zijn buurman voor exact dezelfde woning 600 euro betaalt. We zien steeds vaker dat mensen dit oneerlijk vinden, en dat begrijpen wij. Daarom kiezen we ervoor om sommige woningen een hogere huurverhoging (2 procent) te geven, terwijl andere geen huurverhoging krijgen (dan is de huuraanpassing nul procent), om zo tot 'eerlijker huren' te komen.
Om te bepalen welke woning welke huurverhoging krijgt, hebben we voor elke woning een streefhuur bepaald. De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur, die op basis van het WoningWaarderingsStelsel - het puntensysteem - is uitgerekend. Als een huurder een nieuw huurcontract afsluit, wordt de streefhuur als huurprijs opgenomen.

Begin 2018 hadden ongeveer 3.000 woningen een lagere huurprijs dan de streefhuur en ongeveer 4.000 woningen een huurprijs die gelijk of hoger is dan de streefhuur. Daarom kregen ca 3.000 huurders een huurstijging van 2 procent en ca 4.000 huurders een huurstijging van 0 procent per 1 juli 2018 om zo de huren eerlijker te maken.

Eigenlijk was het onze bedoeling om sneller tot eerlijke huren te komen. Daarom kregen 3.000 huurders in eerste instantie een brief met een huurstijging van 3,9 procent. In het najaar zouden dan ongeveer 1.200 huurders zelfs een huurverlaging krijgen. Dit voorstel leidde tot veel onrust. In overleg met de Bewonersraad hebben we besloten om meer tijd uit te trekken voor ons beleid. Huurders die aanvankelijk een huurstijging van 3,9 procent zouden krijgen, ontvingen individueel bericht over de aanpassing.

Inkomensafhankelijk
Volgens de richtlijnen van de overheid kunnen en mogen wij huren van sociale huurwoningen extra verhogen op basis van het inkomen van de huurder. Huishoudens met een inkomen van meer dan 41.056 euro krijgen per 1 juli een huurstijging van 1,4 procent inflatie + 4 procent = 5,8 procent, ongeacht de streefhuur van hun woning.

Huurbeleid geliberaliseerde huurwoningen
Bij geliberaliseerde huurwoningen (met een huur van 710,68 euro of hoger) zijn er geen wettelijke bepalingen; wij mogen zelf het percentage van de huurverhoging bepalen. Voor deze woningen wordt de huurverhoging per 1 juli 2018:
- bij een huurprijs op of boven de streefhuur: nul procent, dus geen huurverhoging,
- bij een huurprijs onder de streefhuur: een huurverhoging van 3 procent + 1,4 procent inflatie = 4,4 procent, tot maximaal de streefhuur. Ook voor deze woningen is de streefhuur bepaald op basis van 68 procent van de maximaal redelijke huur.

Huurbeleid overig
Wij verhuren ook garages, parkeerplaatsen en bedrijfs- en zorgvastgoed. Per 1 juli 2018 verhogen wij de huren daarvan met het percentage dat is afgesproken in het huurcontract of met het inflatiepercentage van 1,4 procent. 

Samengevat
Kort gezegd betekent ons huurbeleid 2018 dat:
- voor 4.212 huurders dit jaar geen huurverhoging,
- voor 3.070 huurders een huurverhoging van 2 procent,
- voor 101 huurders een huurverhoging van 4,4 procent,
- voor 665 huurders een huurverhoging van 5,4 procent en
- voor 706 huurders van garages en parkeerplaatsen een huurverhoging van 1,4 procent.

Veel gevraagd over Jaarlijkse huurverhoging

Hoe hoog is de huurverhoging dit jaar?

Om voorgaande redenen heeft Area in overleg met de Bewonersraad de huurverhoging voor sociale huurwoningen (DEAB) als volgt bepaald:-

Huurders met een huishoudinkomen lager dan €41.056,-:
-die een huurprijs op of boven de streefhuur betalen, krijgen 0,0%huurverhoging
-die een huurprijs onder de streefhuur betalen, krijgen een huurverhoging van 2%

Huurders met een huishoudinkomen* hoger dan €41.056,-:
-krijgen een huurverhoging van 4% + 1,4% inflatie = 5,4%, ongeacht de streefhuur. behalve als het huishouden uit 4 of meer personen bestaat of als één van de bewoners op 1 juli 2018 ouder is dan de AOW gerechtigde leeftijd, dan gelden de regels alsof het inkomen lager is dan €41.056,-

Woningen die bij aanvang van de huurovereenkomst een huur boven de huurtoeslaggrens hadden (niet-DEAB), zijn geliberaliseerde huurwoningen. Daarbij is Area niet gebonden aan de wettelijke bepalingen en vrij in het bepalen van het percentage om de huur te verhogen. Voor deze woningen wordt de huurverhoging per 1 juli 2018 als volgt:

-huurders die een huurprijs op of boven de streefhuur betalen, krijgen 0,0% huurverhoging
-huurders die een huurprijs onder de streefhuur betalen, krijgen een huurverhoging van 3% + 1,4% inflatie = 4,4% tot maximaal de streefhuur.

De huren van garages, parkeerplaatsen en bedrijfs- en zorgvastgoed verhoogt Area per 1 juli 2018 met het % van het huurcontract of met het inflatiepercentage van 1,4%.

Wat houdt de streefhuur in?

De streefhuur is de huur die een nieuwe huurder gaat betalen als hij/zij de woning accepteert. Onze streefhuur is lager dan de maximale huurprijs die we zouden mogen vragen voor de woning. De streefhuur wordt bepaald bij aanvang van de nieuwe huurperiode.

Wanneer kan ik een huurverlaging voorstellen?

Is jouw huurprijs hoger dan € 710,68 (kale huur, dus exclusief servicekosten) en heb je een lager inkomen dan € 36.798,=? Dan beoordeelt Area of je in aanmerking komt voor een huurverlaging.

Als je in voorgaande 2 jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging hebt gehad en je inkomen daalt dit jaar, dan kun je een verzoek indienen om de eerdere huurverhoging terug te draaien. Op de website van de Rijksoverheid vind je meer informatie.

Waar vind ik een bezwaarschrift tegen de huurverhoging?

Deze kun je hier downloaden.

Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een huurwoning?

Jaarlijks stelt de overheid het maximale huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen vast. Area bepaalt samen met De Bewonersraad welk huurverhogingspercentage voor de huurders van Area geldt. Dit kan elk jaar anders zijn. Kijk voor meer informatie op de website van de Rijksoverheid.

De huurverlaging lijkt niet te zijn doorgevoerd. Ik betaal nog steeds de oude huurprijs. Wat moet ik doen?

Neem contact op met Area via het contactformulier.

Gaat de huurverlaging met terugwerkende kracht in?

Nee. Als jouw verzoek tot huurverlaging wordt toegekend, dan treedt de huurverlaging volgens de wet in werking twee maanden nadat je het verzoek hebt ingediend.

Hoe is het mogelijk dat Area een beperkte huurverhoging doorvoert en niet het maximale percentage?

Dit wordt door Area bepaald na overleg met De Bewonersraad.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging?

Kijk voor meer informatie hierover op de website van de Rijksoverheid. Je kan ook een formulier opvragen bij ons via het contactformulier.

Het bezwaar dient vóór 1 juli 2018 door Area ontvangen te zijn.

Krijg ik een huurverhoging wanneer mijn inkomen dit jaar stijgt?

Op dit moment is dat niet aan de orde. Indien de wetgeving hierover wijzigt, gaat Area deze wijziging in principe opvolgen. We kunnen dus geen garantie geven voor de toekomst.

Wat gebeurt er als ik de huurverhoging niet betaal?

Als je de huurverhoging niet betaalt, dan ontvang je binnen drie maanden na de voorgestelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijf je het oneens met de huurverhoging, dan kun je de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend. Je kan dan alleen nog maar tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

Wat is de maximaal toegestane huurverhoging in Nederland per 1 juli 2018?

De huur van uw huis mag in 2018 maximaal 3,9% tot 5,4% omhoog. De stijging hangt af van uw inkomen in 2016 en geldt alleen voor sociale-huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging. De meeste verhuurders verhogen de huur per 1 juli.

Voor meer informatie verwijzen we je door naar de website van de Rijksoverheid.

Waarom krijg ik bericht van de Belastingdienst dat Area een inkomensverklaring (huishoudverklaring) van mij heeft opgevraagd?

Als we inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen, dan moeten we bij de Belastingdienst inkomensverklaringen opvragen voor alle DAEB woningen.

Area vraagt aan de Belastingdienst of bij bewoners de huur inkomensafhankelijk verhoogd mag worden..

Dat mag alleen als:
. Het inkomen boven een grens ligt (2018 € 41.056)
- De bewoners onder de AOW gerechtigde leeftijd zijn
. De huishoudsamenstelling niet meer dan 4 personen bedraagt.

Area krijgt dan verklaringen terug waarmee de huur inkomensafhankelijk verhoogd mag worden. Die verklaringen stuurt Area mee met het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging.

Op het moment dat Area de verklaringen opvraagt, krijgt de betreffende bewoner een bericht dat Area dat gedaan heeft.

Kan ik de streefhuur van mijn huurwoning opvragen?

Ja, dat kan. Stuur een mail naar info@areawonen.nl en vermeld daarin  je adres. Je ontvangt dan een email met de streefhuur per 1 juli 2018.

Waarom past Area de huurverhoging aan per 1 juli 2018?

In overleg met de bewonersraad past Area de huurverhoging van 2018 aan. Dat betekent dat voor een groep van circa 3000 huurders die 3,9 % huurverhoging zouden krijgen de huurverhoging met 1,9% wordt teruggebracht naar 2% in 2018.

Area trekt een langere periode uit om tot een eerlijker huur te komen voor alle bewoners. Consequentie is dat ook de voorgenomen huurverlaging voor 1200 huishoudens niet doorgevoerd wordt in 2018. Voor de 4000 huishoudens die geen of inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen verandert er niets.

De aanleiding voor dit besluit is de grote onrust die is ontstaan onder een deel van de  bewoners. Area en de bewonersraad hebben de impact van het gekozen beleid onderschat. Area en de bewonersraad buigen zich de komende periode over een herzien beleid.

De groep van 3000 bewoners ontvangt persoonlijk bericht van Area.

Ik heb een voorstel ontvangen voor 3,9% huurverhoging, wordt dit nu aangepast naar 2%?

Als je een voorstel hebt ontvangen voor een huurverhoging van 3,9%, dan ontvang je binnenkort een brief van ons dat je huurverhoging per 1 juli per saldo niet 3,9% is maar 2%.

Wat is de maximale huurprijs die volgens het woningwaarderingsstelsel bij een woning hoort?

De huurprijs van een woning wordt vastgesteld op basis van het aantal punten dat volgens het woningwaarderingsstelsel bij de woning hoort. Elke ruimte krijgt een aantal punten, maar ook bijvoorbeeld de lengste van het aanrecht, de uitrusting van de badkamer, de EI indez en de WOZ waarde.

Area zou de huur niet verhogen in Germenzeel. Waarom gebeurt dat toch?

In Germenzeel hebben we zonnepanelen op de daken geïnstalleerd, en dankzij de inzet van de wijk konden we dat doen zonder huurverhoging ervoor te berekenen.

De jaarlijkse huurverhoging van nu staat daar los van: we zijn nu bezig de huren naar elkaar toe te brengen, zodat er eerlijkere huren ontstaan.

Area hoeft de huur toch niet te verhogen?

Nee, dat zijn we niet verplicht. Maar wij vinden het heel belangrijk dat iedereen een eerlijke huur betaalt, die past bij het inkomen. Dat betekent voor de ene huurder huurverhoging en voor de ander verlaging. Dit is gebaseerdo op het inkomen.

Area begrijpt toch wel dat huurders niet blij zijn met zo’n grote huurverhoging?

Dat begrijpen we. Juist daarom hebben we samen met de bewonersraad besloten er iets aan te doen, door ongeveer voor 3.000 huurders niet 3,9% maar 2% huurverhoging te berekenen.

Waarom gaat de huurverlaging niet door?

Omdat we voor een groep een lagere huurverhoging doorvoeren, is de consequentie dat we voor 1.200 huishoudens dit jaar geen huurverlaging kunnen doorvoeren.
 

Meer vragen (16)